REITy oraz inne instrumenty znajdziesz na profesjonalnej platformie inwestycyjnej Freedom24.

▪ Wprowadzenie

Inwestowanie w nieruchomości kojarzy się z problemem wysokiego progu wejścia. Kupienie ziemi, mieszkania, czy budynku na cele inwestycyjne wymaga kapitału, który dla większości osób jest duży i nie każdy może sobie pozwolić na nabycie tego typu aktywa. Aby sprostać tym wyzwaniom zostały stworzone różne sposoby na inwestowanie w nieruchomości, których celem jest pozwolić osobom z mniejszymi oszczędnościami zostać udziałowcami inwestycji na rynku nieruchomości. Jednym z takich rozwiązań są fundusze REIT.

▪ Co to jest REIT i czym się charakteryzuje?

REIT to anglojęzyczny skrótowiec od Real Estate Investment Trust. Są to spółki akcyjne o specjalnym statusie prawnym, których celem jest inwestowanie w nieruchomości pod wynajem. Ich działalność gospodarcza skupia się na nabywaniu, zarządzaniu i czerpaniu dochodu z najmu nieruchomościami tak samo jak robią to klasyczni landlordzi i rentierzy z tą różnicą, że tutaj landlordem jest nie pojedynczy człowiek, lecz korporacyjna osoba prawa (dokładniej spółka akcyjna), która w założeniu ma mieć rozproszony akcjonariat, w ten sposób duża ilość małych inwestorów może wejść na rynek nieruchomości.
Spółki typu REIT charakteryzują się pewnymi przywilejami, ale żeby posiadać swój status muszą spełniać rygorystyczne kryteria. Celem tego zabiegu jest sprawić aby sytuacja małych udziałowców REITu rzeczywiście wyglądała jak realne inwestowanie na rynku nieruchomości, w którym REIT jedynie pośredniczy, a nie było tylko kolejnym kupieniem akcji jakiejś spółki.

Najistotniejszym przywilejem jakim cieszą się REITy, a który sprawia, że są one atrakcyjne jest ich zwolnienie z podatku CIT. W przypadku zwykłych spółek akcyjnych, zysk, który wygeneruje spółka jest opodatkowany aż dwukrotnie. Najpierw opodatkowana jest spółka sama w sobie, która za osiągnięcie zysku jest obłożona podatkiem dochodowym od osób prawnych. Taki pomniejszony o podatek zysk może być wypłacony akcjonariuszom w postaci dywidendy, a gdy to się stanie każdy z nich płaci podatek od zysków kapitałowych w Polsce zwany podatkiem Belki. W przypadku REITów problem ten nie występuje i podatek płacą tylko akcjonariusze, którym dywidenda wypłacana jest z zysku niepomniejszonego wcześniej o podatek CIT.

W zależności od krajów szczegóły warunków narzucanych REITom mogą się różnić, ale ich istota jest taka sama. Owymi warunkami są:
1. Wypłacanie co roku całego lub prawie całego zysku w formie dywidendy, przeważnie jest to minimum 90%, czasem mniej np. 80%.
2. Odpowiednie rozproszenie akcjonariatu tak aby spółka nie miała podmiotów dominujących. Np. minimalna ilość akcjonariuszy w wysokości 100 osób oraz zakaz posiadania przez pięciu akcjonariuszy lub mniej połowy udziałów w spółce.
3. Uzyskiwanie dochodów tylko z działalności na rynku nieruchomości lub przynajmniej w przytłaczającej większości z niego. Przeważnie wygląda to w ten sposób, że spółka musi mieć minimum 75% swoich aktywów w nieruchomościach, zaś w innych spółkach nie więcej niż 25%, oraz minimum 75% zysku brutto osiągać z nieruchomości lub kredytów hipotecznych.

▪ REITy w Polsce i inne podmioty rynku najmu instytucjonalnego.

Tutaj może się nasunąć zasadnicze pytanie: Czy istnieją polskie REITy? Najprościej rzecz ujmując nie, a przynajmniej de iure. Na chwilę obecną w polskim prawie nie ma przewidzianego takiego specjalnego statusu dla spółek. Nie ma w tym celu ani osobnej ustawy, ani nawet jednego przepisu w ustawie o obrocie instrumentami finansowymi, ustawie o ofercie publicznej i spółkach publicznych, ani w żadnym tego typu akcie prawnym. Sprawa jest tak prosta jeśli podchodzimy do niej formalnie, ale to nie znaczy, że nie ma podmiotów gospodarczych z Polski, które wyglądają i funkcjonują jak REITy bez charakterystycznego dla nich statusu prawnego. Nic nie stoi na przeszkodzie aby powołać do życia korporacyjną osobę prawną prowadzącą działalność gospodarczą, której prawie wszystkie aktywa to nieruchomości i która z nieruchomości czerpie zyski. W tym momencie należy przytoczyć pojęcie jakim jest Alternatywna Spółka Inwestycyjna.
Zgodnie z ustawą o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi, Alternatywna Spółka Inwestycyjna to alternatywny fundusz inwestycyjny, który w ogóle nie ma formy prawnej funduszu inwestycyjnego, a który prowadzi działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjnej albo spółki europejskiej, a także spółki komandytowej albo spółki komandytowo-akcyjnej, w których jedynym komplementariuszem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka akcyjna albo spółka europejska. Wyłącznym przedmiotem działalności alternatywnej spółki inwestycyjnej, z zastrzeżeniem wyjątków określonych w ustawie, jest zbieranie aktywów od wielu inwestorów w celu ich lokowania w interesie tych inwestorów zgodnie z określoną polityką inwestycyjną.
Charakterystycznym elementem Alternatywnej Spółki Inwestycyjnej w Polsce jest to, że przy spełnieniu warunków nie płaci ona podatku CIT. Teraz wyobraźmy sobie, że mamy ASI, która ma formę konkretnie spółki akcyjnej i której większość aktywów znajduje się na rynku nieruchomości. Teraz zadajmy sobie pytanie: Czym taka alternatywna spółka inwestycyjna różni się w praktyce od REITu? Otóż niczym. De facto jest to REIT, tylko nazywa się inaczej. Można nawet powiedzieć, że jest to taki REIT, który musi spełniać znacznie mniej wymogów, żeby utrzymać swojej zwolnienie z CITu, ponieważ, nie przewiduje się wymogów dywidendowych dla ASI, czy odpowiedniego rozproszenia akcjonariatu. Warto również dodać, że jeśli aktywa Alternatywnej Spółki Inwestycyjnej nie przekraczają 100 milionów euro, a w niektórych przypadkach ten próg wynosi aż 500 milionów euro, to założenie jej nie wymaga uzyskania pozwolenia, wystarczy jedynie wpis do rejestru alternatywnych spółek inwestycyjnych prowadzonego przez KNF. Obowiązki w takiej sytuacji sprowadzają się zasadniczo tylko do tych sprawozdawczych i określenia polityki inwestycyjnej spółki.
Można więc poniekąd powiedzieć, że polskie REITy jednak są, tylko nazywają się inaczej i tworzenie charakterystycznych dla nich ram prawnych nie jest już potrzebne, chyba, że warunek rozproszenia akcjonariatu i rygoru dywidend uznamy za konieczne i niepomijalne, żeby coś zaklasyfikować jako REIT, ale tu również nic nie stoi na przeszkodzie, żeby polska ASI inwestująca w nieruchomości spełniała te kryteria. Ponadto występują też w Polsce zwykłe fundusze inwestycyjne zarządzane przez TFI, które kupują mieszkania na wynajem. Są one można powiedzieć bytem REITopodobnym. Mogą istnieć też zwykłe spółki, nie mające statusu ASI, które prowadzą taką działalność. Wszystkie tego typu podmioty gospodarcze, REITy, nieruchomościowe fundusze inwestycyjne, trudniące się tym Alternatywne Spółki Inwestycyjne itd. zbiorczo można nazywać podmiotami rynku najmu instytucjonalnego. PRS – private rented sector.

▪ Wpływ podmiotów instytucjonalnego rynku najmu na rynek mieszkaniowy.

Często można spotkać się z sytuacją obwiniania funduszy nieruchomości o kryzys mieszkaniowy. Wedle tego poglądu wykupują one masowo mieszkania zabierając je sprzed nosa zwykłym ludziom, którzy chcą mieć gdzie mieszkać, windują ich ceny kupna, dyktują wysokie ceny na rynku najmu. Spróbujmy przyjrzeć się sytuacji nieco bliżej i przeanalizować ją dokładnie. Zacząć należy od tego, że według raportu ,, Przegląd rynku PRS w Polsce — I poł. 2022 r.” przygotowanego przez PWC, jednostki mieszkalne dostępne obecnie na rynku PRS stanowią zawrotne 0,62% ogółu zasobów mieszkaniowych na wynajem w Polsce.1 To jest zwyczajnie za mała ilość, żeby tego typu podmioty gospodarcze miały istotny wpływ na kształtowanie się rynku. Sama ta informacja już w zupełności wystarczy, żeby wykluczyć hipotezę, że twory REIT-okształtne są w jakikolwiek sposób winne kryzysu mieszkaniowego w Polsce.

Ale gdyby przyjąć hipotetycznie, że mają one znaczący udział w rynku i ich sektor dynamicznie by się rozwijał, to jakie byłyby tego konsekwencje? Czy wtedy wywoływałyby one lub pogłębiały kryzys mieszkaniowy i oskarżenie takie stałoby się zasadne? Żaden fundusz nie zarobi na mieszkaniach, jeśli będzie je po prostu kupował i nic z nimi nie robił. Istotą działalności tego typu przedsiębiorstw i funduszy jest czerpanie korzyści z najmu. Jeśli rzucają posiadane przez siebie mieszkania na rynek najmu, to udostępniają je ludziom do mieszkania i biorą udział w konkurencji o klienta-najemcę, konkurować muszą chociażby ceną najmu z innymi podmiotami. W ten sposób podmioty PRS mają korzystny wpływ na rynek mieszkań. Aby REITy mogły gdzieś skutecznie zagościć musi już istnieć jakieś zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem i problem z posiadaniem przez każdego takowego na własność. Wtedy REITy nie wywołują żadnego problemu, tylko ponownie go rozwiązują zaspokajając potrzebę.

▪ Jak zainwestować w REITy?

Wróćmy na chwilę do kwestii REITów w ścisłym prawnym tego słowa znaczeniu. Jak już wiemy, jedną z ich ról jest sprawić by osoba z drobnym kapitałem mogła za ich pośrednictwem zainwestować na rynku nieruchomości. Czy skoro nie ma jeszcze polskich REITów, to czy osoba z Polski może w nie zainwestować? Jak najbardziej może, jeśli ma do tego narzędzia. REITy to spółki akcyjne, co do których szacuje się, że aż 70% z nich jest notowanych na giełdzie. Potrzeba więc brokera, który umożliwi nam do takiej dostęp i tu ponownie z pomocą przyjdzie nam sponsor odcinka Freedom24. Freedom24 oferuje szeroki wybór REIT-ów, do których można uzyskać dostęp, po prostu tworząc konto za pośrednictwem naszego linku w opisie filmu. Jednym z przykładów jest Iron Mountain, specjalistyczny REIT, który świadczy usługi przechowywania, organizacji i ochrony aktywów fizycznych, takich jak dzieła sztuki, przedmioty kolekcjonerskie i ważne dokumenty, obsługujący ponad 225 000 klientów na całym świecie, i którego stopę dywidendy szacuje się na 4,9%.

▪ Bibliografia

Autorem scenariusza jest Paweł Szarmach
Makler Papierów Wartościowych